東京都の清崎さんは4年前にサラリーマンをしながら、不動産投資を開始。融資を上手く使って中古マンションを7棟と戸建て1戸を購入し、現在年間7,000万円の家賃収入を得ています。
オーナーさんデータ
東京都 清崎さんご一家
- 家族構成：
- 夫・雄喜さん（35歳・会社員）、妻（35歳・会社員）
- 世帯年収：
- 1,700 万円
- 購入した物件：
- 東京23区内の中古マンション１棟（3階建て・2DK×1室、1K×4室）
- 敷地面積：
- 135m2
- 購入価格：
- 3,800万円
- 自己資金：
- 400万円
- 利用ローン：
- オリックス銀行「不動産投資ローン」
- 金利タイプ：
- 固定金利型
- 金利：
- 2.3％（2012年3月実行）
- ローン借入金額：
- 3,400万円
- ローン借入期間：
- 25年
- 毎月の返済額：
- 15万円
- 20代前半は仕事に行き詰まっていたという清崎さん。『金持ち父さん 貧乏父さん』（ロバート・キヨサキ著）を読んだことをきっかけに、投資家になることを決意しました。
- 清崎
- 就職活動をいいかげんな気持ちで行ったため、大学卒業後、志望した会社には入れずコンプレックスを強く感じていました。当然ながら仕事は面白いはずがありません。現状から抜け出す術を求めて毎週末図書館に通い、さまざまなジャンルの本を借りて乱読。200冊以上読み漁り、その中で手にしたのが『金持ち父さん 貧乏父さん』でした。同書では、「良い借金」と「悪い借金」について言及。借金＝悪と考えがちですが、お金を生み出し続ける本当に価値があるものを借金して買うのは何も問題ない。本当の金持ちは良い借金をして資産を増やし、豊かに暮らしていると述べています。これに納得するとともに心を奪われ、不動産投資家を目指すことを決めたのです。
- まずは資金を作るべく、家賃が激安の寮で暮らし節約に専念しました。一方、金融セミナーでコーポレート・ファイナンスを学び、株式投資にも挑戦しました。結果、節約で貯めた1,000万円を元手に運用しながら貯蓄に励み、3,000万円まで増やすことに成功。31歳の時、満を持して不動産投資をスタートしました。
- 不動産業者を回って物件の紹介をお願いし、2012年に購入したのが東京23区内にある築10年の中古マンションです（冒頭の写真）。
- 清崎
- 前述した金融セミナーの勉強が物件選びに活きました。同セミナーでは企業の理論株価を導き出し、「本来の価値以下の価格で買いなさい」と教えられました。その考え方を物件選びに応用して精査していったのです。
- 初めて購入した東京23区内の中古マンションは、価格3,800万円で表面利回り10％。最寄り駅から徒歩10分圏内にあり、商店街の通り沿いにあり賃貸需要が望めました。何より決め手になったのが、相場の価格で売却した際の予想売却額が5,000万円と物件価格を大きく上回っていたことです。要は5,000万円の価値があるものを3,800万円で入手でき、粗利1,200万円をとれるわけです。誰が考えてもお買い得と判断できますよね。 おかげで買付けが殺到し、業者と取り合いになりましたが、普段から準備をしており、素早く動けたため、初めて物件を何とか購入することが出来ました。
- ローン借入額は3,400万円。オリックス銀行の不動産投資ローンを選びました。
- 清崎
- オリックス銀行を選んだのは、金利が低く、固定3年で2％前半だったからです。頭金を約1割入れ、残り3,400万円をローンに。当初は数千万円の借金にビビっていましたけど、買い値以上で売れることを知ってからは恐怖が消えました。融資相談の際には、物件の価値の高さを証明する資料を作って説明しています。それで納得してもらえたのでしょう。
- 順調に家賃収入を得られると、その後も物件を買い進め、開始4年でマンション7棟と戸建て1戸を取得。総資産は7億円を超え、年間の家賃収入は7,000万円に達しています。
- 清崎
- 短期間で物件を増やせたのは、オリックス銀行に加えノンバンクを中心にローンを上手く活用してきたからだと思います。ノンバンクは一般的に他の金融機関より融資条件のハードルが低いです。また審査のスピードが早く、比較的多額の融資を受けられる、といった点も魅力です。金利の高さはネックですが、のちに金利引き下げ交渉を行ったり、借り換えたりすればリスクは軽減できます。
- もちろん、ノンバンクも物件を問わず融資に応じるわけではありません。私は2棟目以降も、「本来の価値以下の価格で買う」ことを大前提としました。資産価値や収益価値が高いお宝物件を選んだため、融資が通りやすかったのでしょう。
- たとえば、2014年に購入した千葉県のマンションは価格8,800万円に対し、土地の実勢価格が1億2,000万円と大きく上回っていました。土地だけで3,000万円以上の含み益です。表面利回りは約10％。賃料収入で7,400万円のローンを十分返済でき、15年後には1億円以上の価値がある土地が全て自分のものになります。
2014年に、千葉県の築24年のマンションを購入
- こういった物件だからこそ借金を恐れず買い進められ、資産を増やせるわけです。 目標は総資産10億円、家賃収入年1億円。あと2～3年で実現し、サラリーマンを卒業します！
2015年に、神奈川県の築26年のマンションを1億円で購入。こちらも鉄骨
埼玉県の中古戸建ても所有。
価格380万円に対し、路線価545万円のお宝物件- 最後に、不動産投資を検討している人へのメッセージをお聞きしました。
- 清崎
- 不動産投資に特別な才能はいりません。資格は不要、学歴も不問。性別、年齢も関係ありません。誰でもきちんと勉強して頑張ったら、結果は出ます。みなさんの代わりに不動産が働いてお金を生み出してくれる、公平かつ平等な世界です。自分は属性が悪いからムリ…と嘆く人もいますが、年収が低くても貯金が少なくても方法はあります。不動産投資は強者だけのものではない。弱者がのし上がるのに最適な手段だと思います。
ライターからのコメント。
不動産投資は物件選びが何より重要です。清崎さんは正しい価値を見極め、資産性や収益性の高い物件を入手しました。そういった視点で臨めば、世に潜むお宝物件は自ずと見えてくるのかもしれません。他方、不動産投資ローンでは目先の高金利リスクだけで判断せず、利点も踏まえて銀行やノンバンクなど様ざまな金融機関を検討するのが賢い選択といえるでしょう。
参考リンク
文／百瀬康司、企画／カデナクリエイト、編集／イー・ローン